Wat een (onderhandse) verkoopovereenkomst echt betekent

Ben je van plan om een woning te kopen of verkopen? Weet je niet goed waar te beginnen of hoe je de zaken het best aanpakt? Sta je niet graag voor voldongen feiten en neem je liever het zekere voor het onzekere? Raadpleeg dan zeker en vast je notaris voor je je krabbel plaatst op de “compromis”, een essentieel document in het verkoopproces. Jazeker, de compromis is een niet te missen geschrift en van groter belang dan je denkt. Hoe essentieel dit document is, ontdek je verder in dit artikel.

De onderhandse verkoopovereenkomst: geen flauwekul

Niets is wat het lijkt en het is zeker en vast niet eenvoudig. Een woning kopen of verkopen is niet van de poes. Het hele proces vergt nauwkeurigheid en start logischerwijze met het zoeken van de perfecte woning en het sluiten van een mondelinge overeenkomst met de verkoper of koper. Uiteraard, ik hoef er geen tekeningetje bij te maken dat een mondelinge overeenkomst tussen verkoper en koper in het voordeel van elk ook op papier moet worden vastgelegd. Vergis je niet, een mondelinge overeenkomst over zaak en prijs tussen verkoper en koper is ook bindend! Het is logisch dat enige bewijskracht hier vaak tekortschiet, waardoor een schriftelijk document noodzakelijk is. Dit stuk papier wordt de “onderhandse verkoopovereenkomst” genoemd. In de volksmond spreekt men veelal over de “compromis” of “voorlopige verkoopovereenkomst”. Mispak je niet aan deze misleidende benamingen. De termen “onderhands” en “voorlopig” klinken vrij onschuldig, maar niets is minder waar. Ten onrechte laten deze adjectieven de verkoper of koper vermoeden dat zij zich nog kunnen terugtrekken uit de overeenkomst (na de ondertekening ervan). Laat ik deze opvatting voor eens en voor altijd de wereld uitsturen: dit klopt niet. Je plaatst niet zomaar je krabbel en handtekening op dit document. Als verkoper of koper verbindt je je ertoe akkoord te zijn gegaan met een overeenkomst, waarbij de verkoper zich ertoe verbindt een zaak af te leveren en waarbij de koper zich ertoe verbindt een correct bepaalde prijs te betalen voor die zaak. Na ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst door beide partijen is de verkoop gesloten en kan geen enkele partij hierop terugkomen, ook niet als nog geen waarborg (in de volksmond: het “voorschot”) werd betaald door de koper. De onderhandse verkoopovereenkomst is bindend en kan niet (zomaar en zonder gevolg) worden verbroken. 

Echter, er zijn uitzonderingen…

Een van die uitzonderingen waarbij een onderhandse verkoopovereenkomst kan worden ontbonden, is door de clausule van de opschortende voorwaarde in te lassen in het geschrift. Deze clausule stelt dat de verkoop pas definitief wordt als die opschortende voorwaarde is vervuld. Is die voorwaarde niet vervuld, dan wordt de verkoop opgeschort.

Een voorbeeldje van dergelijke voorwaarde is de voorwaarde van het verkrijgen van een hypothecair krediet. Vaak stelt de clausule dat “deze verkoop geschiedt onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een hypothecair krediet door de koper”. In de meeste gevallen zal de koper een krediet aanwenden om de aankoop te financieren. Vaak is het kredietdossier van de koper op het moment van de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst nog niet goedgekeurd door de bank. Het is niet onoverkomelijk dat een krediet wordt afgekeurd door de bank. Kan de koper geen krediet verkrijgen, dan moet de koper dit uiteraard kunnen aantonen en bewijzen dat de verkoop niet kan doorgaan. Veelal wordt bepaald in de verkoopovereenkomst dat de koper aan de hand van de afgekeurde kredietdossiers van minstens 3 verschillende bankinstanties moet kunnen aantonen dat aan hem geen krediet werd toegekend. Deze staving gebeurt binnen de maand na ondertekening en per aangetekende post aan de verkoper. Op deze manier kan een reeds getekende onderhandse verkoopovereenkomst worden ontbonden (mét vermelding van de clausule). Koop je een huis en teken je de onderhandse verkoopovereenkomst, maar ben je nog niet zeker dat je een krediet kan krijgen? Las dan zeker dergelijke clausule in het document om niet alleen jezelf, maar ook de verkoper een portie zekerheid en bescherming te bieden.

Grote juridische gevolgen

Uiteraard kan een getekende onderhandse verkoopovereenkomst op grond van een aantal andere redenen nietig verklaard worden, maar hierop wordt niet verder ingegaan in dit artikel. Ik geef nog mee dat dit grote juridische gevolgen met zich meebrengt en de zaak vaak eindigt met een gerechtelijk (en kostelijk) proces, waarbij gerechtsdeurwaarders, dagvaardingen, schadevergoedingen, rechters en sancties de dagelijkse termen van het gesprek zullen vormen.

Wat met de reeds betaalde waarborg bij ontbinding?

Dit is afhankelijk van overeenkomst tot overeenkomst. In de meeste gevallen zal de verkoper oordelen dat de betaalde waarborg geldt als compensatie voor de geleden schade bij ontbinding van de onderhandse verkoopovereenkomst. Het is uiterst zeldzaam dat een waarborg wordt terugbetaald aan de koper. Stap je als koper uit de overeenkomst, wees er dan op voorbereid dat je in 99% van alle gevallen je waarborg niet meer terugkrijgt. Bovendien worden ook kosten aangerekend voor de ontbindingsovereenkomst. Wees dus gewaarschuwd: een getekende onderhandse verkoopovereenkomst nietig laten verklaren, brengt heel wat extra kosten met zich mee in het nadeel van de koper.

Na de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst

Ondertekening authentieke verkoopakte binnen 4 maanden

Na ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst wordt binnen 4 maanden de authentieke verkoopakte getekend bij de notaris. Een notariële akte maakt de verkoop 100% definitief. In praktijk is zo’n akte vaak een weerspiegeling van de onderhandse verkoopovereenkomst: alles wat in de verkoopovereenkomst staat, moet ook worden vermeld in de akte. Uiteraard is dergelijke verkoopakte nog gedetailleerder en specifieker, maar is in grote lijnen inhoudelijk hetzelfde.

De ondertekening van de authentieke verkoopakte gebeurt binnen 4 maanden na ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst. Binnen die termijn moet namelijk de registratiebelasting betaald zijn. Na ondertekening wordt de authentieke verkoopakte immers ook overgeschreven op het bevoegde hypotheekkantoor om de verkoop tegenstelbaar te maken aan derden.

Opgelet: er komt heel wat kijken bij het opstellen van een authentieke verkoopakte

Ondertussen ben ikzelf al een tijd actief in de notariële wereld om te kunnen constateren dat heel veel mensen heel vaak niet weten of beseffen dat een authentieke akte niet zomaar uit het niets kan worden getoverd. Er is een solide reden waarom de termijn tussen verkoopovereenkomst en akte 4 maanden bedraagt. Die reden is dat er namelijk een hele reeks opzoekingen moeten worden verricht met het oog op de verwerking, afhandeling en afsluiting van het verkoopdossier en uiteindelijk ook de opmaak van de authentieke verkoopakte. Dossierbeheerders in het notariaat hebben na de ondertekening van de verkoopovereenkomst een heus takenpakket, waarbij ze onder andere diverse overheids- en gemeentelijke instanties moeten aanschrijven om inlichtingen over beide partijen te bekomen. Vaak werken die bepaalde instanties ook met aflevertermijnen, waaraan de dossierbeheerder zich moet houden. Het is dan ook niet meer dan logisch dat elk dossier verschilt en dat het normaal is dat het vaak even wachten is vooraleer de authentieke verkoopakte kan worden getekend. Notarismedewerkers doen hun uiterste best om elk dossier met de grootste zorg en aandacht te behandelen. Wens je geen onaangename verrassingen of narigheden op het einde van de rit, dan raad ik ten stelligste aan om jouw verkoop- of aankoopdossier niet te laten rushen. Het beste notariële werk wordt geleverd wanneer een dossierbeheerder alle tijd en rust neemt om het dossier tot in detail uit te pluizen.

Moraal van het verhaal

Sta je op het punt om een onroerend goed te kopen of verkopen, win dan zeker en vast informatie in bij je notaris vooraleer je de onderhandse verkoopovereenkomst ondertekend. Een gesprek met de notaris bespaart je ongetwijfeld heel wat narigheden en zorgen.

Enkele tips en tricks vanuit het oogpunt van een notarismedewerker:

  • raadpleeg je notaris (zelfs bij de geringste twijfelgevallen)
  • vraag aan je notaris om het ontwerp van de compromis eens door te nemen
  • @koper: las een clausule “opschortende voorwaarde hypothecair krediet” in de compromis in indien het onzeker is of de bank je een krediet zal toestaan
  • wees ervan bewust dat een schriftelijke onderhandse verkoopovereenkomst bindend is!
  • een mondelinge overeenkomst is evenzeer bindend, maar heeft weinig tot geen bewijskracht (vandaar de noodzaak voor een schriftelijk document)
  • ontbinding van de getekende onderhandse verkoopovereenkomst is mogelijk, maar brengt onrust en extra kosten met zich mee
  • stel een zo gedetailleerd mogelijke verkoopovereenkomst op om discussies achteraf te vermijden
  • spreek een correcte prijs af met de verkoper / koper
  • als verkoper en koper heb je recht op een eigen origineel exemplaar van de getekende onderhandse verkoopovereenkomst
  • geef voldoende tijd en ruimte aan je notaris om de authentieke verkoopakte op te stellen: haast en spoed is zelden goed!
  • het is gebruikelijk dat een waarborg wordt betaald door de koper van 10% van de afgesproken aankoopprijs bij de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst (bij een nieuwbouwwoning is dat 5%)
    • voorbeeld: de verkoopprijs van een woning bedraagt 150.000,00 euro, dan betekent dit dat de waarborg 15.000,00 euro bedraagt
  • @verkoper: houd er rekening mee dat de vastgoedmakelaar commissie (gebruikelijk 3% – dit kan verschillen) aanrekent en dit bedrag afgaat van de waarborg (geen zorgen, de notaris zorgt ervoor dat een correcte afrekening gebeurt)
  • lees, lees, lees en laat je adviseren door de correcte personen (ga niet te rade bij de bakker of dokter, maar raadpleeg een notaris)

***

Koop of verkoop je een woning? Heb je vragen? Stel ze gerust.

Tekst en foto’s © hellostefaniee

*** 

Dit artikel is onderdeel van de reeks “Our home”. Deze reeks is ontstaan naar aanleiding van de aankoop van ons eerste huis. Gedurende het volledige bouwproces worden artikels in deze reeks gepubliceerd. Deze artikels bevatten niet alleen persoonlijke ervaringen, maar ook handige tips en tricks recht uit het notariaat die je vaak niet terugvindt op het internet. Aarzel niet bij vragen of opmerkingen. Ik beantwoord elke vraag naar waarheid. 

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.